日前，國務(wù)院印發(fā)了“關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定”。 這個“土地新政”，將顯著影響中國未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程，對于中心城市來說，是一項重大利好！

這次“土地新政”的核心是：改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)。它主要體現(xiàn)在兩個方面。

第一：將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

第二，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

按照《中華人民共和國土地管理法》第46條，下列3種征收土地情況的，需要由國務(wù)院批準(zhǔn)——征收永久基本農(nóng)田；征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；征收其他土地超過七十公頃的。

現(xiàn)在，這三種情況國務(wù)院委托部分試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。

文件明確要求：各地要嚴(yán)格審查涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、自然保護(hù)區(qū)的用地，不得將承接的用地審批權(quán)進(jìn)一步授權(quán)或委托。

其中第二項授權(quán)的含金量最大，北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶有幸成為首批試點(diǎn)。

為什么選這些省市？因為他們?nèi)丝谠鲩L壓力比較大，土地矛盾比較尖銳，而之前對他們限制又太嚴(yán)。

國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》（以下簡稱“決定”），提出在保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，將國務(wù)院可授權(quán)的永久基本農(nóng)田外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項，授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。其中，北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8省市被選作首批改革試點(diǎn)，試點(diǎn)期限為一年。

如此，對企業(yè)、三農(nóng)來說會有3點(diǎn)利好：

1）拿地成本降低降低企業(yè)投入成本；

2）審批時間縮短從而獲得發(fā)展速度；

3）土地變現(xiàn)更迅速，推動鄉(xiāng)村振興。

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4大內(nèi)容

1、延續(xù)土改政策

這一次是土地改革的延續(xù)。

其實，2019年，國家政策層面發(fā)布過《推動形成優(yōu)勢互補(bǔ)高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局》表示，要加快改革土地管理制度，建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜。在國土空間規(guī)劃、農(nóng)村土地確權(quán)頒證基本完成的前提下，城鄉(xiāng)建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級政府統(tǒng)籌負(fù)責(zé)。

2、試點(diǎn)地區(qū)：發(fā)達(dá)地區(qū)

這次審批權(quán)下放是采用試點(diǎn)的形式。

北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8省市被選作首批改革試點(diǎn)。此次試點(diǎn)的8個省市，多數(shù)是東部發(fā)達(dá)省市，而位于中西部的重慶、安徽兩地，一直以來也是我國土地改革的先行區(qū)。

為何是這幾個城市呢？原因1）用地緊張；2）城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)展；3）消費(fèi)水平比較高。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布顯示：與全國水平相比，上海、北京、天津、浙江、廣東、江蘇、福建、遼寧、湖北、內(nèi)蒙古這10個地區(qū)的上半年居民人均消費(fèi)支出超過了全國平均線。

另外，北京、上海、廣東等地區(qū)早已出現(xiàn)用地緊張的弊端。

3、時限：1年

試點(diǎn)1年時間。

這是國家在“土地審批試點(diǎn)上”，積極探索正確的模式爭取時間。

4、紅線：僅限永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地

只規(guī)定農(nóng)用地可以轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地，而非永久基本農(nóng)田。

據(jù)了解，今年開始實行的新《土地管理法》第四十四條規(guī)定：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

我們再普及一個觀點(diǎn)：啥叫農(nóng)用地？

農(nóng)業(yè)用地是直接或間接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所利用的土地。又稱農(nóng)用地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)捕水面、農(nóng)田水利設(shè)施用地，以及田間道路和其他一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性建筑物占用的土地等。

因此，放權(quán)是在國家政策和紅線之內(nèi)，不得錯判。

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未來趨勢及機(jī)會

國家下放農(nóng)用土地審批權(quán)，必將會引發(fā)新一輪商業(yè)發(fā)展，比如第三產(chǎn)業(yè)、土地價格下降、農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)的大爆發(fā)。

農(nóng)業(yè)行業(yè)觀察帶領(lǐng)大家一起來梳理下哪些新趨勢？

1、農(nóng)業(yè)投資建設(shè)的到來爆發(fā)

之前，因為土地而受阻的情況將會減少，各級省級政府加根據(jù)實際情況加快農(nóng)用地審批建設(shè)用地的時間，從而推動農(nóng)業(yè)投資和商業(yè)資本進(jìn)入三農(nóng)。

2、加速鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)因缺少錢、缺地而發(fā)展緩慢，審批權(quán)下放必將會加速鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，還將會帶動更多的返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者興建工廠和建設(shè)投資。

尤其，會帶動休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)產(chǎn)品初加工業(yè)態(tài)的發(fā)展。

有媒體認(rèn)為該決定徹底地解決了農(nóng)民自有土地的建設(shè)問題，現(xiàn)今農(nóng)村土地存在幾大問題：

1）農(nóng)民確權(quán)土地上建設(shè)農(nóng)用設(shè)施審批手續(xù)慢。

2）農(nóng)民創(chuàng)建工廠，審批建設(shè)用地繁瑣復(fù)雜。

3）宅基地的問題。

3、反哺農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)

目前，很多農(nóng)用地都是郊區(qū)用地，這些農(nóng)用地得到良好的使用，從而激活周邊產(chǎn)業(yè)，包括，休閑經(jīng)濟(jì)、種養(yǎng)殖業(yè)、食品加工、餐飲娛樂、田園綜合體項目等。

這樣幫助了農(nóng)民提高了就業(yè)和增收，有力推動鄉(xiāng)村振興。

4、激活新興產(chǎn)業(yè)

農(nóng)用地審批加速，有利于郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更有利于新興產(chǎn)業(yè)的落地。比如，休閑經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文娛項目、農(nóng)旅結(jié)合產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

農(nóng)用地加速審批還可以快速推動大棚經(jīng)濟(jì)、室內(nèi)農(nóng)業(yè)、立體農(nóng)業(yè)、生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)等新農(nóng)業(yè)的發(fā)展速度。

除了以上趨勢之外，縣域經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、土地經(jīng)濟(jì)、土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等都將會得到大力發(fā)展。

當(dāng)然，激勵政策必將會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是利好，但這次是放權(quán)而非“放松”，紅線不能變，牢固樹立耕地數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)三位一體保護(hù)理念。

（附文件原文）